תהליך קניית דירה בקפריסין הוא אפשרי ונגיש עבור ישראלים רבים, אך הוא לא פשוט או קצר כפי שהוא עשוי להיראות. לא מדובר רק במחיר הנכס, אלא גם בהיכרות עם שוק שונה, מיסוי מקומי, בדיקת מסמכים ואישורים, ודרישות נוספות שלא תמיד מוכרות לישראלים.
מעבר לכך, הכדאיות של העסקה אינה תלויה רק בנכס עצמו, אלא גם בגורמים כמו מיקום, עלויות נלוות, רישום הזכויות ופרטים נוספים שעשויים להשפיע על הרכישה בטווח הקצר והארוך. בסופו של דבר, אלה הגורמים שיכולים לעשות את ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין אתגרים שיתגלו בהמשך הדרך.
במדריך הזה נעבור על כל השלבים בתהליך רכישת דירה בקפריסין – החל משלב המחקר הראשוני, דרך הרכישה עצמה, ועד לעלויות הנלוות, המיסוי והנקודות החשובות שכדאי להכיר לפני שמקבלים החלטה.
אם אתם שוקלים רכישה בקפריסין, שלושת הדברים הראשונים שכדאי לבדוק הם:
- האם הנכס מתאים למטרה שלכם – מגורים, השקעה או רילוקיישן
- האם הזכויות, הרישום והמסמכים של הנכס תקינים
- האם העלות הכוללת מתאימה לתקציב שלכם, כולל מיסים והוצאות נוספות
מפת הדרך לרכישת דירה בקפריסין
הבנת שוק הנדל"ן בקפריסין: הערים, האזורים וההבדלים שכל רוכש חייב להכיר
קפריסין היוונית מול קפריסין הטורקית: מה חשוב לדעת לפני רכישת נכס
כאשר מדברים על מדינת קפריסין יש הבדל בין קפריסין היוונית לבין קפריסין הטורקית. החלק היווני שנמצא בדרום האי נקרא "הרפובליקה של קפריסין”, והוא חבר באיחוד האירופאי. לעומת זאת החלק הצפוני הוא אזור שאינו מוכר מבחינה בינלאומית על ידי שום מדינה אחרת. ולכן רכישת נכס בצד היווני עדיפה, כי זכויות הקניין מוכרות משפטית באיחוד האירופאי, וכן זוכות להכרה רחבה במדינות רבות בעולם, כולל בישראל. בקפריסין הטורקית קיימים הרבה סיכונים משפטיים, בעלות על נכסים שם זה לא משהו שאפשר לסמוך עליו, ולכן מומלץ שלא לבצע רכישות נדל"ן באזור זה.
מאפייני שוק הנדל״ן בקפריסין: ביקוש, אזורים ומגמות מרכזיות
לענף הנדל״ן בקפריסין יש ייחודיות מסויימת שלא תמיד ניתן לראות במדינות אחרות. הוא מורכב משילוב ייחודי של ביקוש יציב מבחינת האוכלוסייה שגרה שם, ביחד עם רוכשים זרים הקונים דירות ובתים למטרות רילוקיישן, השקעה, נופש וגם יציאה לפנסיה. תופעה זו יוצרת זירה מגוונת ופעילה.
המאפיין המרכזי הוא התנהגות שונה בין האזורים. ישנם נכסים שמתומחרים מאוד גבוה, אבל הם נקנים מהר מאוד לפעמים תוך מספר שבועות ואף ימים. ומצד שני ראינו גם נכסים שנמכרים רק לאחר כמה חודשים. כל זה תלוי בין השאר באזור אבל גם בביקוש הנקודתי.
הביקושים נעים בין מספר קטגוריות עיקריות, בהתאם למאפייני הרוכשים והאזור:
מגורים קבועים עבור הקפריסאים המקומיים, משפחות ורילוקיישן.
השכרת דירות לטווח ארוך בקרב תושבים ועובדי זרים.
השכרות קצרות בעונת התיירות ונכסים של נופש.
משקיעים זרים שמחפשים הכנסה משכירות, אפשרות לעליית ערך וכמובן תשואה.
פנסיונרים ואנשים שמעוניינים באיכות חיים גבוהה.
רוכשים שמעדיפים פרויקטים של בנייה חדשה מקבלנים ויזמים.
נכסים יוקרתיים ופרימיום במוקדי פעילות מרכזיים כמו החוף, מרינה ושכונות בעלות סטטוס גבוה.
קרקעות עבור בנייה של פרויקטים חדשים.
אלמנט נוסף הוא עד כמה הביקושים יציבים במוקדים השונים. ככל שהמתחם כבר מפותח ויציב ניתן לראות זרימה בלתי פוסקת של רכישות. ומצד שני, באזורים שעדיין נמצאים בפיתוח יש אי וודאות גדולה יותר.
מערכת הנדל"ן איננה אחידה. היא מורכבת ממספר תתי-שווקים שפועלים אחרת על פי סוג העיר, מיהם הרוכשים והביקוש הנקודתי.
איפה כדאי לקנות דירה בקפריסין? האזורים המבוקשים ביותר
למרות שרוב הישראלים נוטים להתרכז בערים הגדולות, אין עיר ספציפית שמתאימה לכולם. זה מאוד תלוי ברוכש עצמו, כמה כסף הם מוכנים להשקיע בדירה, מה מטרת הרכישה, סגנון החיים ועוד. לכל עיר בקפריסין יש יתרונות וחסרונות שכדאי להכיר:
לימסול:
מרכזית ויוקרתית, הרבה חברות בינלאומיות מרוכזת שם, ולכן יש גם תעסוקה רבה ודירות יוקרתיות.
היא מתאימה בעיקר לרילוקיישן ברמה גבוהה, מגורים מודרניים ונחשבת להשקעה יקרה אך גם יציבה.
חיסרון: מחירי הדירות יקרים שם, וכך גם יוקר המחיה.
לרנקה:
עיר בצמיחה מבחינת תשתיות ושרותים, היא קרובה יחסית לשדה התעופה והשוק נמצא בהתרחבות.
מתאימה לרילוקיישן בתקציב בינוני, מי שרוצה לגור ליד הים, ולהשקעה לטווח בינוני עד ארוך.
חיסרון: היא עדיין מתפתחת ולכן יש בה פחות יציבות.
פאפוס:
עיר המבוססת במידה רבה על תיירות ועל שוק השכרות הנופש לטווח קצר, אך לצד זאת מתגוררות בה דרך קבע קהילות רילוקיישן רבות, ההולכות וגדלות משנה לשנה.
מתאימה למגורים שקטים, סביבה רגועה שמתאימה לרילוקיישן ולהשקעות בנכסים המיועדים לתיירות.
חיסרון: מבחינת שכירות הפעילות המרכזית היא בקיץ ותלויה בתיירות.
ניקוסיה:
ניקוסיה היא בירת קפריסין, שם נמצאים רוב המשרדים הממשלתיים ומרכזי עסקים גדולים. יש שם יותר יציבות מבחינת עבודה והיא הרבה פחות תיירותית.
מתאימה יותר למגורים, רילוקיישן שממוקד בפעילות עסקית והשקעות עם ביקוש מקומי.
חיסרון: רחוקה מהים ולכן פחות מתאימה לנושא התיירות ולשכירות קצרה.
גורמים המשפיעים על מחירי הדירות בקפריסין
1) מיקום ספציפי בתוך העיר: יכולים להיות הבדלים גדולים מאוד, לפעמים בין 30% ל 50% בהתאם למיקום הנכס. למשל אם הוא קרוב לים, שכונה יוקרתית, בקרבת אזור איכותי ונגיש.
2) המרחק מהים: דירות הסמוכות לקו הראשון של החוף נחשבות למאוד מבוקשות. אלו שנמצאות עם נוף פתוח לים נחשבות לפרמיום כי ההיצע שלהם מוגבל.
3) מאפייני הנכס: רמת תחזוקה, באיזו שנה הנכס נבנה, עם אילו חומרי גלם, האם הוא עומד בתקנים חדשים ותשתיות חדשות, כמה דיירים יש במבנה, ועוד.
4) פרויקטים חדשים לעומת יד שנייה: דירות חדשות מציעות סטנדרטים יותר מתקדמים ואפשרויות תשלום נוחות. דירות יד שנייה הרבה יותר זולות, אך יש לבדוק היטב את מצבן לפני הרכישה – לרוב יש צורך בשיפוץ.
5) פוטנציאל צמיחה ופיתוח סביבתי: מה הולך לקרות באזור בשנים הבאות, האם יפתחו עוד מרכזי עסקים, אטרקציות תיירות, כבישים חדשים ותשתיות נוספות – כל אלו תורמים לעליית ערך עתידי.
6) נסח טאבו (Title Deed): נכסים עם רישום בטאבו הם בטוחים יותר. נכסים שאין להם הסדרה משפטית הם זולים יותר אך יש בהם סיכון רב יותר כמו מחלוקת על בעלות וקושי למכור אותם.
איך קונים דירה בקפריסין? שלבי רכישת נכס מהבדיקה ועד קבלת המפתח
הגדרת מטרת הרכישה – מה רוצים להשיג מהנכס בקפריסין?
לפני שלב החיפוש אתם חייבים להחליט תחילה מה הייעוד של הנכס:
– מגורים או השקעה.
– אם מדובר בהשקעה אז עליית ערך או תשואה.
– נכס חדש או יד שנייה.
– התקציב כולל מיסים ועלויות נוספות.
גם אם הדירה מאוד נראית לכם, תחשבו מה יקרה ביום שתרצו למכור אותה. נכס טוב הוא לא רק נכס שמתאים לכם היום אלא שיהיה לו ביקוש רב גם בעוד מספר שנים.
בחירת האזור הנכון
המיקום הוא אחד הגורמים העיקריים שמשפיע על שאר ההיבטים של הנכס כמו רמת סיכון, פוטנציאל השכרה ואיכות החיים. לכל עיר ואפילו כל כפר או מחוז יש קהל יעד אחר. למשל בכפר הבתים הם יותר מרווחים, ניתן למצוא שם וילות ענקיות עם בריכה ושטח פרטי גדול שאין כל כך בערים המרכזיות. האזור הוא נקודת התחלה טובה, ברגע שתתמקדו בו, תוכלו להבין יותר איזה נכס מתאים לכם.
איתור הנכס ובדיקות מקדימות
זהו השלב שבו צריך לעשות בדיקות מקיפות ולא רק להתרשם מאיך שהדירה נראית. בין הדברים שיש לבחון:
מצב חוקי של הנכס: לבדוק מי הבעלים, שהנכס רשום בדיוק כמו שצריך ושאין חובות או בעיות משפטיות שונות.
אישורי בנייה: לוודא שהנכס נבנה בצורה חוקית ויש לו את כל האישורים, רצוי לבדוק אם הוא עומד בתקנים כמו רעידות אדמה.
מצב הבניין או הפרויקט: לבדוק את איכות הבנייה, התחזוקה ומה מתוכנן באזור בהמשך.
היזם (בנכס חדש): לבדוק ניסיון קודם, אמינות והאם הוא עומד במה שהבטיח.
בדיקת הנכס עצמו (יד שנייה): לבדוק אם יש בעיות, תיקונים שצריך לעשות והוצאות נוספות.
תנאי העסקה: להבין בדיוק את הזמנים, התשלומים וכל הפרטים לפני חתימה, במיוחד אם הנכס עדיין בבנייה.
הסיפור שמאחורי הנכס: מי בנה אותו, מי הבעלים, מה הזכויות הקיימות ומה עלול להשפיע על הערך שלו בעתיד.
בדיקות משפטיות
עורך דין מקומי בעל רישיון בקפריסין בודק:
בעלות אמיתית על הקרקע ולא רק מי מציג את עצמו כבעלים.
שאין חובות, עיקולים או שעבודים שיכולים לעבור יחד עם הנכס.
מסמכי הרישום של הנכס והאם הם תואמים למה שמוצג לכם.
היתרי בנייה ואישורים קיימים.
התאמה לתוכניות הבנייה והעירייה.
חריגות בנייה אם קיימות.
זכויות על הקרקע והנכס.
האם קיימות זכויות של צדדים אחרים בנכס.
האם יש מגבלות שיכולות למנוע שינוי, הרחבה או שימוש עתידי בנכס.
בדיקה שהנכס לא קשור להליכים משפטיים קיימים.
בדיקה שהיזם באמת מחזיק בזכויות לבנות ולמכור את הנכס (בפרויקט חדש).
בדיקה שהחוזה מגן על הקונה ולא רק מנוסח לטובת המוכר.
בדיקה מתי ואיך מועברים המסמכים והזכויות לקונה.
בדיקה שאין הפתעות שיכולות לצוץ אחרי הרכישה ולהשפיע על הערך של הנכס.
במידת הצורך, עורך הדין יבדוק גם כל פרט נוסף שיכול להשפיע על העסקה או על הבעלות העתידית בנכס.
זה שלב שאסור לדלג עליו, רק אחרי שהכול נבדק ומסודר ממשיכים לשלב הבא.
חתימת חוזה רכישת נכס בקפריסין והגנה על הקונה
חתימה על חוזה רכישה שמגדיר בדיוק מה קונים ובאילו תנאים.
קביעת לוח תשלומים מראש ולא רק סכום התחלתי.
בדיקה שהמקדמה מועברת בצורה בטוחה ובהתאם לתנאים שסוכמו.
רישום החוזה ברשם המקרקעין כדי להגן על הזכויות של הקונה.
לוודא שכל הבטחה שניתנה בעל פה נכנסת לחוזה בכתב.
להגדיר מי אחראי על תיקונים או ליקויים שהתגלו לפני המסירה.
לקבוע מה קורה במקרה של עיכוב במסירה.
לוודא שיש תאריך ברור למסירת הנכס וקבלת המפתחות.
להגדיר מה בדיוק נשאר בנכס: רהיטים, מוצרי חשמל, שדרוגים ותוספות.
לבדוק שאין סעיפים שמאפשרים למוכר לשנות תנאים אחרי החתימה.
בפרויקט חדש: לוודא מה בדיוק היזם מתחייב לבנות ומה קורה אם יש שינוי במפרט.
בפרויקט בבנייה: לבדוק איך התשלומים קשורים להתקדמות אמיתית ולא רק לתאריכים.
לוודא שהחוזה מגן על הקונה במקרה של בעיה עם המוכר או היזם.
רישום בטאבו וקבלת המפתח
כאשר העסקה הושלמה והרישום בטאבו התבצע מקבלים את המפתח. בדירה מוכנה או כזו שעדיין בשיפוץ ניתן להיכנס מיידית., אם הדירה עוד בבנייה אז זה תלוי בהתקדמות הפרויקט. לאחר מכן מתחיל השלב האמיתי: כבעלים חדשים של הנכס צריך לטפל בדברים נוספים כמו: המעבר עצמו, השכרה, תשלום הוצאות ועוד.
מיסים ועלויות נלוות
לעסקאות נדל"ן תמיד יש עלויות נוספות שצריך לקחת בחשבון:
מע״מ על נכס חדש: כאשר רוכשים נכס חדש מקבלן צריך לשלם 19% מע״מ, ובמקרים מסוימים ניתן לקבל 5% מע״מ מופחת, כמו למשל אם משתמשים בו למגורים ולא להשקעה.
מס רכישה: בנכסים שאינם חייבים במע״מ: בערך 3%–8% לפי שווי הנכס והמדרגות.
מס בולים על חוזה הרכישה: בערך 0.15%–0.2% מסכום העסקה עד תקרה מסויימת.
עורך דין מקומי שבודק את המסמכים ומלווה את העיסקה: בדרך כלל 0.50%–1% משווי הנכס.
העברת הזכויות ורישום הנכס: העלות משתנה לפי העסקה.
בדיקת מצב הנכס (במידה וצריך) : בדרך כלל כמה מאות אירו.
מסמכים רשמיים ותרגומים: העלות תלויה בכמות המסמכים.
בנק והעברת כסף: עמלות פתיחת חשבון, המרות והעברות בינלאומיות. הסכומים משתנים לפי הבנק.
תחזוקת הנכס ודמי ניהול בבניין: לרוב מאות עד אלפי אירו בשנה לפי הפרויקט.
כאשר אתם מכינים תקציב עבור הרכישה תמיד תיקחו תוספת של 5% עד 10% (יכול להיות גם יותר לפי המצב) להוצאות נוספות.
כמה עולה דירה בקפריסין
מחירי הדירות בקפריסין משתנים לפי פרמטרים רבים כמו סוג הנכס, הגודל, המתקנים בקומפלקס כמו חדר כושר, בריכה, מיקום העיר או השכונה, המרחק מהים והאם זוהי דירה חדשה או יד שנייה.
דירת 2-3 חדרים סטנדרטית:
פאפוס: בערך 150,000 – 350,000 אירו.
לרנקה: בערך 140,000 – 300,000 אירו.
לימסול: בערך 220,000 – 500,000+ אירו.
ניקוסיה: בערך 130,000 – 270,000 אירו.
וילות ונכסים יוקרתיים:
פאפוס: החל בערך מ־350,000 אירו ויכולות להגיע למיליונים.
לרנקה: החל בערך מ־300,000 אירו.
לימסול: החל בערך מ־ 600,000 אירו. לרוב הכי יקרה, במיוחד באזורי חוף.
ניקוסיה: החל בערך מ־300,000 אירו.
שמשלמים מחיר גבוה זה לא תמיד אומר שנכס כזה או אחר הוא טוב יותר. לפעמים המחיר גבוה יותר בגלל שיווק או מיקום, ולא בהכרח בגלל איכות הבנייה, פוטנציאל עליית ערך או ביקוש מקומי אמיתי.
מימון דירה בקפריסין: משכנתאות, הון עצמי ומה חשוב לבדוק לפני רכישה
כאשר אתם קונים דירה בקפריסין זה לא מספיק לדעת כמה כסף יש לכם וכמה הדירה עולה. העברת הכסף היא חלק מהעסקה. כלומר אתם חייבים לדעת למי הכסף עובר, מתי, באיזה מטבע ומה קורה אם יש תקלות בלתי צפויות בדרך. וכמובן שצריך לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות בתהליך כמו ריביות, אם יש פריסה לתשלומים, המרת מטבע ועוד.
רכישה במזומן: על פניו נראה שרכישה במזומן, שזה אומר לשלם את כל הכסף מראש נראה עדיף כי כך העסקה פשוטה יותר, אין תלות בבנק וזה מתבצע די מהר. אבל מצב כזה יש לכם פחות נזילות למצבים כמו תקופות ללא שוכרים, ירידת הכנסה ושיפוצים. במצב כזה אתם נועלים את כל הכסף לנכס עצמו ואין לכם יכולת תמרון.
משכנתא בקפריסין: תנאי המשכנתא לישראלים הם שונים מאשר לאזרחים המקומיים. הבנק לא יבחן אך ורק את הנכס אלא גם אתכם: מי אתם? מאיפה מגיע הכסף? מה המשכורת שלכם? למה אתם רוצים לקנות דירה? והאם אתם תוכלו להחזיר את ההלוואה גם אם לא תמצאו שוכרים? הבנק ירצה לאפיין את רמת הסיכון שלכם.
פרויקטים חדשים: בנייה חדשה היא מאוד אטרקטיבית עבור רוכשים ישראלים, במיוחד כי היא מציעה פריסה של תשלומים. וגם כאן צריך לנהל את הכסף כך שתוכלו לתזמן את התשלומים, מה עושים אם יש עיכובים שלכם או של הקבלן והאם אתם מוגנים על ידי חוזה מקיף למקרה של תקלות בדרך.
העברת כסף לקפריסין: בעסקאות בינלאומיות זה לא מספיק לחוץ על כפתור באפליקציה או ללכת לבנקאי בישראל ולבקש שיעבירו כסף לחשבון הבנק בקפריסין. לשם כך תצטרכו להביא אישורים ומסמכים שונים על פרטי העסקה ובעיקר החוזה. הבנקים בקפריסין מקפידים מאוד על נושא מקור הכסף. הם רוצים לדעת מהיכן יש לכם את הכסף שאיתו אתם מתכוונים לקנות את הדירה. האם זה מעבודה? מעסק? חיסכון? השקעה במניות? לשם כך הכינו את כל המסמכים מראש ואל תחכו לרגע האחרון.
מה עדיף? נכס חדש או יד שנייה בקפריסין?
לכאורה ההבדל נראה רק בגיל בדירה כי נכס ישן נחשב לזול יותר ואילו דירה חדשה מקבלן היא חדשה. אבל השוני האמיתי לא נמדד רק במחיר אלא בסיכון שאתם לוקחים. דירת יד שנייה היא רכישה של משהו שקיים, אתם יכולים לראות ולבדוק אותה אבל גם מקבלים את כל התקלות או הבלאי של השנים שעברו ולרוב צריך לחדש ואף לשפץ אותה. לעומת זאת, נכס חדש זה יותר קנייה של מצב עתידי, אתם רואים רק תוכניות או התחלה של בנייה והבטחה שהפרויקט יסתיים בזמן ועל פי המפרט שסוכם.
קניית נכס חדש בקפריסין
יתרונות:
בנייה מודרנית שמתאימה לסטנדרטים העדכניים.
תשתיות חדשות כמו אינסטלציה, חשמל ובידוד קור וחום שעשויות להקטין את הוצאות האחזקה.
אין צורך בתיקונים ושיפוצים בשנים הראשונות.
תוכלו לבחור דירה, קומה ונוף ספציפי לפני שהבניין מאוכלס.
לפעמים אפשר לעשות התאמות מיוחדות כל עוד הפרויקט לא הסתיים.
שוכרים מעדיפים ומוכנים גם לשלם יותר עבור מגורים בדירה מודרנית.
זהו מוצר חדש ללא הצטברות של נזקים ובעיות מן העבר.
חסרונות:
אתם תלויים בקבלן או ביזם מבחינת לוחות זמנים.
המצגות שראיתם לא תמיד יהיו זהות ב 100% לתוצר הסופי.
כדאי להסתכל גם על פרויקטים אחרים מהעבר של אותו הקבלן.
נכס חדש עולה בדרך כלל יותר וגם יש בו תוספת מע"מ.
מבנה חדש עדיין לא הוכיח את עמידותו לאורך שנים.
דמי אחזקה גבוהים אם יש חדר כושר, בריכה ושאר מתקנים משותפים.
באזור מתפתח כדאי לבדוק איך הוא יראה בעתיד.
עד כמה התוצאה הסופית באמת תואמת להבטחות הקבלן.
קניית נכס יד שנייה בקפריסין
יתרונות:
אתם רואים בדיוק את מה שאתם מקבלים.
אפשר לבדוק את הבניין, השכונה והרחוב.
קל יותר לדעת מה ערך הנכס לפי בתים שנמצאים בסביבה.
אפשר לדעת אם השכירו את הנכס או נכסים דומים באזור.
לעתים המחיר נמוך יותר מדירה חדשה.
לאזור וותיק יש כבר תשתיות מודרניות מחוברות.
בבנייה ישנה הנכסים בדרך כלל יותר גדולים.
אפשר לבדוק את ההיסטוריה: למה הנכס מוצע למכירה ואם היו שם בעיות.
חסרונות:
עלול להסתתר נזק כמו רטיבות, בלאי או משהו אחר שדורש שיפוץ.
צריך לבדוק את כל הבניין כמו גג, חדר מדרגות, מחסנים, שטחים בחוץ ועוד.
אם המחיר נמוך מדי כנראה שיש צורך בהשקעה נוספת לאחר הקנייה.
חשוב לדעת מה נשאר בדירה מבחינת תכולה כמו מכשירי חשמל וריהוט.
צריך לעשות בדיקה מקיפה מיהם בעלי הנכס.
לחשוב על העתיד: האם תוכלו למכור את הדירה בעתיד ולמי?
תשואה והשקעה בנדל"ן בקפריסין
משקיעים שחושבים לקנות דירה בקפריסין מסתכלים לרוב רק על אחוז התשואה השנתית. אבל הנדל"ן בקפריסין מתנהג קצת אחרת ממה שאנו מכירים מישראל. אחוז גבוה לא אומר שהנכס הוא יותר טוב, ולמעשה תשואה נמוכה יכולה להיות השקעה טובה יותר כי היא יציבה לאורך הזמן, יש לה ביקוש קשיח ואפשרות למכור בעתיד את הנכס במחיר גבוה יותר מזה שרכשתם אותו.
באופן כללי בהשכרה לטווח ארוך הרווח השנתי משוער ב 5%-3%. במקומות תיירותיים, או היכן שיש ביקוש להשכרה לטווח קצר זה יכול להיות בסביבות 8%-5%. ועל זה כמובן שצריך להוסיף הוצאות כמו תיקונים, מיסים, ביטוחים, תקופות ללא שוכרים, חידוש ריהוט ועוד.
גורם נוסף שמשפיע זה מיהו קהל היעד שלכם. למשל סטודנטים, עובדים זרים ולפעמים גם למשפחות מקומיות יש תקציב נמוך יותר לשכר דירה. לעומתם תיירים ומשפחות מבוססות שהגיעו מאירופה לרוב משלמים יותר.
מיסוי בישראל על נכס בקפריסין
זו נקודה שלא תמיד שמים לב אליה או לוקחים אותה בחשבון כאשר מחשבים את ההוצאות, והיא חייבת להיות חלק מהתכנון הפיננסי הכולל:
יש לבחון את תושבות המס שלכם גם בקפריסין וגם בישראל.
יש הבדל בין בעלות על נכס לבין שינוי מרכז החיים שלכם למדינה אחרת.
הכנסות משכירות של דירה בקפריסין לרוב דורשות דיווח בישראל.
צריך לדווח גם אם הכסף מתקבל בחשבון בנק במדינה אחרת.
כדאי לבדוק את המצב הספציפי שלכם עם רואה חשבון או כל גורם מקצועי אחר שעוסק במיסוי בינלאומי.
האם ישראלים יכולים לקנות דירה בקפריסין?
כן, הרבה ישראלים קונים דירות בקפריסין, אבל זכרו שקניית נכס אינה מזכה אתכם אוטומטית באפשרות לגור שם ללא הגבלה או לקבלת אזרחות. אלו הם שני תהליכים שונים.
אם יש לכם רק דרכון ישראלי אז אתם מוגבלים ברכישה של נכס אחד לאדם. בעלי דרכון אירופאי רשאים לקנות נכסים ללא הגבלה. ולכן צריך להסתכל גם על כמה חופש פעולה יש לכם לאחר הרכישה.
אישור קנייה הוא לא רק עניין טכני, צריך להביא מסמכים ואישורים מישראל.
יש הבדלים בין סוגי הנכסים, בין אם זה בית עם קרקע, מגרש, או ייעוד מסחרי וזה משפיע על מה אתם יכולים לקנות.
כאשר מספר אנשים רוכשים ביחד נכס אחד, צריך להבין מה הזכויות והמגבלות של כל אחד מהם בהתאם למצב האישי.
אם מדובר בהשקעה של מספר רב של נכסים לפעמים צריך לרכוש אותם דרך חברה שבבעלותו ולא באופן פרטי.
בחירת אנשי מקצוע בקפריסין לפני רכישה
כדי לרכוש דירה בקפריסין אתם צריכים מישהו שילווה אתכם לאורך כל התהליך מפני שיש צורך להבין את החוקים המקומיים, הבירוקרטיה והרגולציה ששונה מישראל. ולכן מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע מקומיים שמכירים את המערכת ופועלים בהתאם לחוק הקפריסאי, כלומר יש להם רישיון, הסמכה וניסיון מעשי.
עורך דין בקפריסין – הוא איש המקצוע המרכזי ברכישת דירה. תפקידו לא נגמר רק בהכנה של חוזה הקנייה. הוא צריך לוודא שהזכויות שלכם מוגנות ומסתכל על זה גם מנקודת המבט של החוק הקפריסאי.
אנשי נדל"ן בקפריסין – מכירים את האזורים השונים ויכולים לתת לכם מידע רחב יותר שלא ניתן לראות בזמן ביקור קצר. חוץ מלהראות לכם את הדירות, הם יכולים לעזור לכם להבין האם המחיר משקף את מצב השוק, מהם היתרונות וגם החסרונות של הנכס ועבור מי זה מתאים. איש נדל"ן מנוסה לא ייקח אתכם לסיור בין 30 דירות שונות, אלא יבין את הצרכים שלכם וימקד אתכם במספר דירות רלוונטיות.
אנשי מקצוע נוספים שכדאי לשלב:
מהנדס – שיבדוק את מצב הבנייה במידה ויש ליקויים.
שמאי – כדי להעריך את שווי הנכס בצורה מקצועית ואובייקטיבית.
יועץ פיננסי – אם צריך מימון או לקחת משכנתא.
רואה חשבון – בעל ניסיון במיסוי בינלאומי כי עדיין יכולים להתקיים חובות דיווח ותשלומי מס בישראל וגם בקפריסין.
זכרו שאיש מקצוע טוב צריך להבין האם העסקה נכונה עבורכם ואיך לצמצם את הסיכונים. לפני שאתם מתחילים לעבוד עם גורם מקומי, תבדקו שיש לו רישיון והסמכה מתאימים ברפובליקה של קפריסין, האם הוא עובד באופן פעיל עם הרשויות השונות, האם יש לו ניסיון בעסקאות נדלן עם רוכשים מישראל או ממדינות אחרות, והאם הוא מציג בפניכם את כל התמונה כולל סיכונים, כל העלויות ותרחישים שונים.
לפני שקונים דירה בקפריסין – הדברים שחשוב לדעת
האם ישראלים יכולים לקנות דירה בקפריסין?
כן, הרבה מאוד ישראלים קונים דירות בקפריסין, אבל התהליך הוא שונה ממנה שמוכר לכם כי זוהי מדינה זרה עם חוקים משלה. ועל כן לפני הרכישה צריך לבדוק היטב את סוג הנכס, מגבלות שחלים על רוכשים זרים, מסמכים שצריך להביא והאם זו באמת עסקה שמתאימה לכם.
האם קניית דירה בקפריסין מעניקה תושבות או זכות מגורים?
באופן כללי לא כי אלו הם שני תהליכים שונים. רכישה לא נותנת לכם תושבות או אזרחות קפריסאית באופן אוטומטי. למרות זאת יש מסלול שנקרא PR, אך צריך לעמוד בהרבה תנאים מעבר לכך והאזרחות לא מתקבלת באופן מיידי.
כמה זמן לוקח להשלים רכישת דירה בקפריסין?
ברוב המקרים זה לוקח מספר חודשים. כמובן שזה יכול להשתנות לפי סוג הנכס ועד כמה העסקה מורכבת והאם ישנם תקלות לא צפויות בדרך.
האם חייבים עורך דין מקומי בקניית נכס בקפריסין?
כן. חובה לעבוד עם עורך דין מקומי בעל רישיון קפריסאי שמוסמך ללוות אתכם בשלבי הרכישה. הוא או היא צריכים לוודא שהכל תקין וזה מתבצע בצורה כזו שמגנה על הזכויות שלכם בכל שלב.
האם כדאי לבחור דירה לפי המחיר הנמוך ביותר?
לא. למרות שעל פניו זו יכולה להיראות הזדמנות מצויינת, זה יכול להסתיר בעיות שתגלו רק בעתיד כמו ביקוש נמוך, ליקויי בנייה, צורך בשיפוצים ואפילו מגבלות משפטיות. שאתם מקבלים את ההחלטה הסופית אל תסתמכו רק על המחיר אלא גם על נתונים רלוונטיים אחרים.
האם נכס שנראה טוב בביקור מספיק כדי לקבל החלטה?
לא. ביקור בנכס כלשהו הוא רק חלק קטן מכל תהליך הרכישה. צריך לשים לב לפרמטרים נוספים כמו: איכות הבנייה, מצב הרישום, תוכניות עתידיות ועוד.
האם עדיף לקנות דירה חדשה או יד שנייה בקפריסין?
זה תלוי אך ורק במה שמתאים למטרות שלכם. דירה חדשה היא יותר מודרנית, יש לה סטנדרטים גבוהים ולרוב אין צורך בהרבה תחזוקה. נכס יד שנייה ניתן לראות בדיוק מה קונים והוא לפעמים גם אופציה זולה יותר.
כמה כסף צריך לקחת בחשבון מעבר למחיר הדירה?
בממוצע 10% יותר אך כמובן שזה יכול להשתנות אם יש עלויות של תיקונים ושיפוצים וקניית רהיטים. בדרך כלל עלויות נלוות הם שכר טרחת אנשי מקצוע או עורך דין, תשלום מיסים ואגרות, העברות כספים, ביטוחים ועוד.
האם אפשר לקבל משכנתא בקפריסין בתור ישראלי?
כן, אבל התנאים שונים מאלו המוכרים לכם בישראל. הבנק ידרוש הרבה מסמכים המעידים בין השאר על מקור הכסף, ההכנסות החודשיות והיכולת לשלם.
איך יודעים אם אזור מסוים בקפריסין מתאים להשקעה?
צריך לעשות בדיקה מקיפה של היבטים רבים כמו למשל מי קהל היעד באזור, סוג הביקוש – תיירים או מגורי קבע, מצב התשתיות ותוכניות פיתוח עתידיות.
השלב הבא לפני שמתקדמים לרכישה
כל נכס בקפריסין צריך להיבחן לפי ההקשר שלו: מיקום, מטרה, תקציב והציפיות שלכם מהעסקה.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין את הצרכים שלכם ולכוון אתכם לגורמים המתאימים בשוק המקומי: