אם אתם רוצים לבחור בצורה הטובה ביותר את הנכס החדש שלכם בקפריסין, כדאי לכם קודם כל להגדיר לעצמכם מה המטרה שלכם. נכס שמתאים למגורים לא בהכרח מתאים להשקעה, ודירה שנקנית לצורכי רילוקיישן לא תמיד תהיה אפקטיבית מבחינת תשואה. לפני שאתם קונים נכס בקפריסין תהיו מגובשים יותר על איך הוא אמור לשמש אתכם לאורך זמן.
על פניו, כאשר הולכים לקנות דירה או בית בקפריסין זה נראה כמו משהו מעשי: מגדירים תקציב רכישה, מסיירים באזורים שונים, בוחרים דירה וחותמים על חוזה. אז איך תדעו שהנכס בקפריסין מתאים לכם? פשוט מאוד, תסתכלו על ארבעת הגורמים המרכזיים:
מטרת הרכישה.
איזה שימוש תעשו בנכס.
עד כמה הוא יתאים לשינויים.
מה האווירה של האזור.
ככל שנקודות אלו יהיו קרובות למה שאתם מחפשים, ככה יש סבירות גבוהה יותר שתקבלו את ההחלטה האופטימלית, שתלווה אתכם גם לשלבים הבאים בחיים שלכם.
התוכן מבוסס על היכרות עם תהליכי חיבור בין רוכשים לבין גורמים בשוק הנדל״ן בקפריסין, ועל דפוסי קבלת החלטות כפי שהם באים לידי ביטוי.
בחירת נכס חכמה: התאמה מלאה לאופן השימוש שלכם
בשוק הנדל"ן הקפריסאי יש הבדל ברור בין נכס שמיועד למגורים או רילוקיישן, לבין נכס המיועד להשקעה (קצרת טווח או ארוכת טווח).
חשוב מאוד לשים לב לזה כדי לא להגיע למצב שבו הנכס נראה טוב על הנייר בתור השקעה, אבל במציאות הוא לא יהיה אידיאלי למוגרים יומיומיים ואז תתקשו למצוא שוכרים שיסכימו לשלם מחיר מלא עבור השהות בו לעומתם ישנם נכסים שנראים יותר צנועים ואולי פחות נוצצים אבל השוכרים שגרים שם מאוד מרוצים ומוכן לגור שם ברצף של שנים ארוכות. אילו הם דירות שמייצרות איכות חיים גבוהה, לפעמים מעל הסטנדרט המקובל.
ישראלים שנמצאים בתהליך רילוקיישן חושבים ובצדק על דירה כאמצעי להשיג איכות חיים גבוהה, אבל אם הם גם יקחו בחשבון גורמים נוספים שפחות רלוונטיים אליהם כמו ביקוש להשכרה, שמירה על הערך וכמה מהר הם יוכלו למכור את הדירה במקרה הצורך, אז ברוב המקרים זה יבוא על חשבון הנוחות שלהם.
דוגמא מהשטח: זוג ישראלים שרכשו דירה חדשה בפאפוס למטרת מגורים, גילה לאחר כמה שבועות שאומנם יש שם דרישה חזקה לשכירות ולאירוח של AirBnB אבל היא לא כל כך נוחה מבחינת המיקום בגלל שהדירה הייתה בסמוך למקומות בילוי מרכזיים. למרות שהאווירה הייתה שמחה ומעניינת היה הרבה רעש של מוזיקה, תיירים, זיקוקים, ספינות שצופרות בהגעה לנמל ואפילו מטוסים שעוברים מעליהם. ומצד שני, משקיע שקנה דירה באותו קומפלקס מגורים, הצליח להשכיר את הנכס שלו לתיירים לאורך כל השנה.
לא כל עיר היא חוויה אחת: איך באמת לבחור מיקום לנכס בקפריסין
ערים בקפריסין שונות במהות שלהם, ממש כמו שבישראל תל אביב שונה מחיפה, ירושלים שונה מבאר שבע, ואילת אחרת לגמרי מנהריה.
בקפריסין ההבדל המהותי הוא האם האזור הוא שקט, בעל קצב איטי או שהאזור סואן עם הרבה עסקים ותיירים. וכמובן שישנם גם שילובים ביניהם למשל פאפוס מאוד רגועה, לעומתה קצב החיים בלימסול מהיר יותר ולרנקה היא בין שניהם. כמו כן, זה גם משתנה בין העונות: איה נאפה, פרוטארס ופמגוסטה מאוד פעילות בחודשי התיירות: מאפריל ועד ספטמבר, אך בחורף הן ריקות לגמריי. ואילו בפאפוס יש תיירות גם בחודשי החורף.
אך זה לא מסתיים בזה, גם בכל עיר יש הבדל בין האזורים והשכונות השונות. מי שמחפש מגורים בדרך כלל מעדיף להיות רחוק ממוקדי התיירות הפעילים, אז זה אומר שהוא ימצא את עצמו גם קצת יותר רחוק מאטרקציות, מהים וממקומות הבילוי. ומי שמעוניין שהדירה שלו תהיה מושכרת ושתייצר לו הכנסה גבוהה ככל האפשר – יעדיף את מקומות תוססים.
דוגמא נוספת: משקיע צעיר שהגיע מתל אביב וקנה דירת סטודיו באיה נאפה בקרבת חוף ניסי (Nissi Beach), הצליח לקבל דמי שכירות גבוהים לאורך כל הקיץ (כ- 130$ ללילה), אבל הייתה ירידה משמעותית בביקושים בעונת החורף (כ- 60$ ללילה). וכך מנקודת מבט שנתית, ההכנסות הגבוהות לאורך חצי שנה התקזזו עם הכנסות נמוכות בחצי שנה לאחר מכן.
איך השימוש העתידי בנכס משפיע על החלטת רכישה חכמה
אחד הדברים שרוכשי דירות אינם תמיד מודעים אליו הוא מה יהיה מצב הנכס בעוד כמה שנים ולא רק עכשיו. לשם כך צריך לראות מה יהיו המגמות העתידיות, שכן ערך הדירה ישתנה לפי רמת הפיתוח של הסביבה, בניית תשתיות והאם יהיו ביקושים בקרב אוכלוסיות איכותיות.
מצב נפוץ הוא נכס שמתאים היום להשכרה לטווח קצר עבור תיירים, יש סיכוי גדול שבמרוצת השנים הוא יהיה הרבה יותר מתאים למגורים. כבר ראינו שכאשר הרבה משפחות עושות רילוקיישן, אופי השכונה משתנה ואז הדירות נקנות לצורכי מגורים ולא להשכרה. והיו גם מקרים שנפתחו אזורי מסחר בקרבת שכונה מסויימת ולאחר זמן מה כל הדירות במבנים הסמוכים הפכו למשרדים.
מה זה גמישות נכס ולמה זה חשוב ברכישת דירה בקפריסין?
תופעה זו ידועה והיא נקראת "גמישות הנכס”, היא מבטאת עד כמה הדירה יכולה לשנות ובעיקר להתאים את ייעודה בעתיד. זאת הסיבה שרצוי לבדוק לעומק עד כמה הנכס שלכם יכול להיות גמיש (עם שינויים והתאמות קטנות) כדי לשמור ואף להגדיל את שווי השוק שלו. זוהי נקודת מבט שעושה את כל ההבדל היא הופכת את ההחלטה הספציפית להחלטה אסטרטגית.
למה החלטות על נכסים כמעט אף פעם לא מסודרות
בדרך כלל אנשים לא מקבלים את ההחלטות שלהם אחרי בדיקה מסודרת ומוקפדת אלא, תמיד יש שילוב קטן של רגש, לחץ וחוסר וודאות. אדם שמגיע לתקופה קצרה כדי לראות נכסים בקפריסין, יכול למצוא את עצמו מחליט לקנות דירה רק לפי התחושה של השכונה, עיצוב הרהיטים, או עד כמה הדירה מוארת ולפספס, לפעמים גם במודע, אספקטים אחרים כמו מצב תחזוקה, פוטנציאל השבחה, בנייה עתידית, הוצאות נלוות ועוד שוב להבהיר שזו אינה טעות אלא תהליך חשיבה שאינו בוחן אפשרויות נוספות ולא יורד לפרטים הקטנים.
נכס המיועד לקנייה צריך לבדוק בצורה מסודרת, כדאי לקחת בחשבון את הדברים הבאים:
1) לדעת מראש מהו השימוש המרכזי בנכס. האם הוא לטובת מגורים, רילוקיישן, השקעה, נופש או כל שילוב אחר ביניהם.
2) להסתכל גם על הסביבה: השכונה, הבניינים הסמוכים, השכנים, עד כמה הרחוב תקין ונקי, האם יש הרבה חנייה, בטיחות, תאורה בערב ועוד.
3) האם הנכס יהיה גם רלוונטי בעתיד, אם וכאשר אופי השכונה ישתנה או אם המטרות שלכם ישתנו.
לפני שקונים דירה בקפריסין – כל הדברים שחייבים לדעת
האם נכס להשקעה בקפריסין מתאים גם למגורים?
ברוב המקרים לא. נכסים להשקעה בקפריסין נבנו בעיקר כדי לתת מענה לתיירים ולהשכרות קצרות טווח. הם לא נוחים למגורים לטווח ארוך. גם אם רכשתם דירה כזו תצטרכו לעשות לה הסבה קלה – כלומר לשפץ ולשנות את מה שלא מתאים לכם למגורים. כמו כן אזורים אלו הם יותר סואנים ועם תנועה ערה רוב שעות היממה ואפילו עד מאוחר בלילה.
איך בוחרים אזור נכון לרכישת דירה בקפריסין?
בחירה נבונה מסתמכת על הרבה גורמים ולא רק על המחיר או עד כמה הדירה נחשבת ליוקרתית. ולכן מומלץ להסתובב במספר אזורים ולבדוק טוב את אופי הסביבה: מי גר שם? האם אלו תיירים? קפריסאים? משקיעים זרים? להגיע בשעות שונות, לבדוק זמני נסיעה, ולהסתכל גם בגוגל מפות ולהתרשם מה יש במרחק של כ 10 דקות הליכה מהנכס.
מה צריך לבדוק לפני קניית דירה בקפריסין?
לפני שאתם קונים דירה בקפריסין, תבדקו את המצב המשפטי של הנכס, האם יש נסח טאבו (Title Deed), עלויות נוספות כמו וועד בית, אחזקה של בריכה, האם היא מתאימה למטרה שלכם, האם אפשר להשכיר אותה בקלות ובמחיר גבוה, ומה יקרה עם הנכס בעתיד.
האם כדאי לקנות דירה בקפריסין אחרי ביקור קצר בלבד?
לא. ביקור קצר לא נותן לכם את התמונה המלאה. התרשמות ראשונית יכולה גם להטעות קצת במיוחד אם הכל נראה טוב מדי. יחד עם זאת המטרה היא לא לבוא ולבקר בקפריסין ללא סוף, אלא פשוט לראות מספר פעמים בעיקר את האזור איך הוא מתנהג בתנאים שונים.
מה יותר חשוב ברכישת נכס בקפריסין – המיקום או סוג הדירה?
לוקיישן, לוקיישן לוקיישן. המיקום הרבה יותר חשוב מסוג ספציפי של דירה כזו או אחרת. אזור טוב בקפריסין ישפיע בצורה חיובית על איכות החיים שלכם, על ביקושים לקנייה ומכירה ואל אוכלוסייה יותר איכותיות ואמידה.
השלב הבא: להפוך את הידע לבחירת נכס נכונה בקפריסין
לאחר שהבנתם מהם הצרכים שלכם בצורה ברורה, השלב הבא הוא חיבור לשוק הנדל"ן המקומי בקפריסין כדי למצוא לכם את הנכס.
לפרטים נוספים, לשאלות ולהכוונה כללית בנושא רכישת נכס בקפריסין – צרו איתנו קשר: