לפני שניגשים לקנות נכס בקפריסין צריך להבין את השוק הקפריסאי, להיות בטוחים שאתם רוכשים דירה או בית שמתאים לכם ולהבין איך העסקה מתבצעת במדינה.
קפריסין יכולה להתאים להרבה אנשים עם תקציבים שונים וסגנונות חיים אחרים. ישנם ישראלים שמתמקדים בהשקעה, יש כאלו שמעוניינים בבית שני, הרבה בוחנים אפשרויות של הגירה ורילוקיישן, וכמובן שגם נכס נופש. לכל אחת מהמטרות האלו יש מערך אחר של שיקולים, ולכן הבחירה הנכונה היא להתחיל מהיעד שלכם.
ישנם הרבה דברים חשובים שאתם צריכים לדעת לפני קנייה של נדל"ן בקפריסין, כמו למשל: ההבדלים מול השוק הישראלי, למה קונים ישראלים לפעמים ממהרים מדי בסגירת עסקאות, החשיבות הגדולה של היכרות עם השטח, ומה כדאי לדעת עוד לפני שאתם עולים על הטיסה לקפריסין ומגיעים לסיור נכסים.
למה חשוב להבין את השוק הקפריסאי לפני קנייה?
בגלל שקפריסין קרובה לישראל, זה יכול ליצור רושם ראשוני שהשוק דומה. הטיסה קצרה, התרבות יחסית נגישה, כולם מדברים פה אנגלית והרבה ישראלים מתעניינים במה שקורה שם. אבל מבחינת נדל"ן יש הבדלים גדולים.
בקצרה ניתן לסכם שהשוק יותר קטן מזה שמוכר לנו בישראל, יש שם מערכת קשרים מקומית חזקה, המשא ומתן מתבצע אחרת, קצב החיים הוא איטי יותר וכל אלו יוצרים מציאות שלא כל כך מוכרת לנו ומאוד כדאי לדעת איך הדברים מתנהלים לפני שמתחילים ברכישה. מי שמסתכל על קפריסין רק כישראלי יתקשה לבדוק את ההזדמנויות הקיימות.
תרבות משא ומתן שונה
בישראל משא ומתן על דירות מתנהל בצורה ישירה ומהירה. הקונה רוצה לדעת מיד מה המחיר האחרון שהוא יכול לקבל, כמה הוא יכול להוריד אותו, והאם יש אנשים אחרים שכבר נתנו הצעות וכך לבחון את התחרות, וכמה זמן נשאר לו כדי להחליט.
בקפריסין זה קורה אחרת, כל התהליך הוא יותר אישי ורגוע. כמובן שגם כאן יש דיבורים על המחיר, אבל הדרך שבה בסופו של דברים סוגרים את המרחק בין הקונה למוכר נראית אחרת. לפני שמגיעים לתכלס יש צורך בבניית אמון והצדדים צריכים להכיר אחד את השני.
לדוגמא: מוכר קפריסאי, יכול להעדיף למכור לאדם אחד על פני השני, רק כי הוא מרגיש יותר קרוב אליו, גם אם הוא יכול לקבל מחיר קצת יותר טוב ממישהו אחר. כדי שישתפו אתכם פעולה בצורה טובה יותר, צריך להבין גם את המנטליות המקובלת במקום.
בקפריסין, שיחות בלתי פורמליות הן חלק מהחיים, פעמים רבות, במהלך תהליך ההיכרות או משא ומתן, הצדדים יושבים ביחד בבית קפה, מסעדה לארוחה, או אפילו בטברנה מקומית כדי להכיר ולדבר מעבר לעסקה. לישראלים שרגילים לסגור עסקאות בצורה ישירה ומהירה, זה יכול להראות שונה, אבל זהו שלב חשוב כי בשוק קטן שבו כל אחד מכיר את השני, יש חשיבות לקשרים הבין-אישיים והמלצות אישיות.
מצד שני קיימת גם אפשרות אחרת, לפעמים המוכר נמצא במדינה אחרת – למשל אנגליה, ואין כל אינטראקציה אישית איתו, אלא רק דרך עורכי דין.
זה לא אומר שדרך אחת טובה יותר מהשנייה, זהו פשוט סגנון אחר שכדאי להיות מודעים אליו.
חשיבות גדולה יותר לקשרים מקומיים
היכרות מקומית בין אנשים היא עניין מאוד משמעותי בקפריסין ויש לך השפעה גם על עסקאות נדל"ן.
באופן טבעי כאשר ישראלים רוצים לקנות דירה במדינה אחרת הם מתחילים את החיפוש שלהם באינטרנט. הם מחפשים באתרי יד שנייה, מסתכלים על תמונות, קוראים מידע ברשתות חברתיות, משווים מחירים בין פרויקטים של דירות חדשות, ומנסים להבין את כל הסיטואציה מרחוק.
אבל בהרבה מן המקרים, נכסים טובים עוברים מפה לאוזן עוד לפני שהם מפורסמים באינטרנט. למשל בעל נכס בפאפוס שמחליט למכור את הדירה שלו יכול לפנות קודם כל למשפחה, לחברים ולאנשי מקצוע בתחום, וכך העיסקה מתחילה להתגבש הרבה לפני ואם בכלל שהיא מופיעה באתרי נדל"ן.
זה קורה בגלל שהשוק קטן וכולם מכירים את כולם, ככה שאתם שמגיעים מבחוץ לא מודעים לחלק העיקרי בשוק. זאת הסיבה שאתם צריכים איש קשר מקומי שיעזור לכם להבין אילו פרויקטים חדשים מתחילים, מה כדאי לבדוק, והכי חשוב – מהם הנכסים הטובים שמוצעים כרגע למכירה.
למה ישראלים לפעמים ממהרים מדי בקניית נדל״ן בקפריסין?
למרות שקפריסין נראית נגישה, קרובה והישראלים חושבים שהדברים מתנהלים פה בצורה פשוטה יותר, זה לא אומר שזה באמת ככה. על פניו, הטיסה נמשכת פחות משעה, אפשר להגיע לסיור נכסים קצר של יום או יומיים, יש הרבה פרסומים על נכסים אטרקטיביים ובמחירים נמוכים. התופעה הזו גורמת לנו להרגיש שיש הזדמנויות שאפשר להבין אותן בקלות, אבל החלטה מהירה היא לא תמיד החלטה טובה.
מחירי הדירות בישראל גבוהים מאוד כבר הרבה מאוד שנים. כך שבהשוואה לשוק הישראלי, נכס בקפריסין נראה הרבה יותר זול, לפעמים, במחיר של דירה אחת בישראל שעולה 1.2 מיליון שקל ניתן לקנות שני דירות קטנות בקפריסין. ובמקרה כזה להרבה ישראלים קשה להתעלם מההפרשים והם רצים לסגור את העסקה.
מתוך שיחות רבות עם רוכשים ישראלים שמתעניינים ברילוקיישן לקפריסין, אנו מזהים התלהבות רבה אבל לקבל החלטה רק על פי הזדמנות ראשונית זה לא תמיד נכון. צריך להבין את שאר ההיבטים ולראות את כל התמונה.
לפעמים לא קונים נכס, אלא קונים את הסיפור שמסביבו
עוד הבדל בין קניית נדל"ן בישראל לקפריסין היא שהנכס הוא רק חלק מההחלטה. כאשר קונים במדינה אחרת, ובמיוחד אם זה מגורים עבור רילוקיישן אז הקונה רואה את האפשרות לשינוי, התחלה חדשה ודרך אחרת לחיות. ואז הרבה יותר קשה לראות את העסקה באופן אובייקטיבי.
דירה בקפריסין היא גם תהליך רגשי חזק: הרצון להתרחק מלחץ יום יומי, חלום של בית על שפת הים, ומחשבות על עתיד לילדים. כל אלו הם שיקולים מובנים ונכונים אבל הם יכולים לגרום לקונה להסתכל יותר על החלום ופחות על המציאות.
ההחלטה האמיתית מתחילה דווקא אחרי ההתלהבות הראשונית
כאשר הקונה מתלהב מנכס ספציפי, המוח מתחיל לחפש סיבות למה הוא מתאים, היתרונות הופכים לבולטים יותר, והוא פחות שם לב לחסרונות. מכיוון שהוא אינו מכיר את כל הסביבה, תמיד מומלץ לעצור ולבדוק את ההחלטה גם מזווית ראייה אחרת, לבדוק יותר לעומק את הנכס והאזור.
נכס בחו״ל משפיע על החיים גם כשלא נמצאים בו
עוד הבדל בין ישראל לקפריסין הוא שהנכס שקניתם ממשיך להתקיים גם כאשר אתם נמצאים רחוק ממנו. בישראל רוב הנכסים נמצאים קרוב, אם יש בעיה, אפשר להגיע יחסית מהר, לדבר עם אנשי מקצוע ולפתור את העניינים בצורה ישירה ומהירה. בקפריסין יש מערכת גדולה יותר סביב הנכס, אתם חייבים לדעת: מי יטפל בנכס כאשר אתם בישראל, איך יתקנו בעיות תחזוקה, מי ינהל לכם את ההשכרה, שיפוץ או מכירה בעתיד, ובאופן כללי האם יש מישהו שדואג לכם – לכל מקרה שיכול להתעורר בעתיד.
רכישת נדל״ן בקפריסין זה לא רק לקנות 4 קירות. אתם יוצרים לכם מערכת יחסים ארוכה עם מדינה אחרת, עם שוק אחר ועם התנהלות אחרת.
קפריסין מתאימה לאנשים שונים – אבל כל אחד צריך לחפש נכס אחר
אין דירה אחת שמתאימה לכולם, כל אחד שמגיע לקפריסין רוכש שם נכס בגלל סיבותיו האישיות. אך יחד עם זאת אפשר למפות את הכוונות של הרוכשים, זה בדרך כלל מתחלק ל 4 קטגוריות מרכזיות:
אנשים רוצים ליצור לעצמם מקום נוסף בעולם.
אחרים מחפשים נכס שייתן להם הכנסה קבועה כל חודש.
חלקם מעוניינים ברילוקיישן.
ויש מי שרוצה פינת נופש קבועה.
בית שני בקפריסין – לא קונים מקום לישון בו, קונים מקום לחזור אליו
מי שמחפש לקנות בית מגורים נוסף בקפריסין בדרך כלל מגיע עם מנטליות של תייר או חושב בעיקר על חופשה, ולכן הוא מתרכז במראה החיצוני של הנכס והאם הוא ממוקם ליד אטרקציות תיירותיות. אבל בית שני נמדד לאורך זמן, האם אחרי עשר פעמים שהגעתם אליו, האם עדיין תרצו להגיע שוב?
מקום מגורים נוסף צריך להתאים לכם לאורך הרבה שנים. תשאלו את עצמכם האם אתם מתחברים לאזור, האם יש לכם מקומות קבועים שאתם אוהבים ללכת אליהם, האם אם רואים את עצמכם מגיעים לקפריסין גם בחורף ולא רק בקיץ, והאם המקום מתאים לאורח החיים שלכם.
השקעה בקפריסין – לא קונים דירה, קונים מערכת שצריכה לעבוד גם מרחוק
קניית דירה להשקעה בקפריסין היא התחייבות גדולה כי תמיד יש צורך בתפעול ופתרון בעיות שיכולות להיווצר: תקלות, אחזקה, דמי ועד בית, תשלומים של חשמל, מים, מיסים, התנהלות מול דיירים, וגם עם השכנים. למרות שעל פניו נראה שאפשר לעשות הכל דרך הטלפון או האימייל, ניהול מרחוק לא תמיד עובד בצורה אופטימלית.
ולכן אם אתם מקבלים תשואה כמו 8% או 9% שנחשבות לגבוהות מאוד, אבל מצד שני מאוד מסובך לתפעל את הנכס הזה, או שעלויות האחזקה גבוהות מן הרגיל אז הרווח שלכם נשחק. ישראלים רבים מעדיפים ראש שקט – להרוויח קצת פחות אבל שיהיו פחות בעיות ומשימות שצריך לבצע.
רילוקיישן לקפריסין – המבחן האמיתי הוא לא הדירה, אלא היום הרגיל
קפריסין זה לא ישראל, למרות שהדברים נראים פחות או יותר אותו דבר, הדברים מתבצעים שם אחרת. במיוחד כאשר מגיעים לסיור נכסים או לעשות סידורים לקראת רילוקיישן מתרשמים ממזג האוויר הנעים, חופים ואווירה אחרת. אבל להגר למדינה ולחיות שם ביום רגיל זה אחרת לגמריי.
האם השגרה שלכם יכולה לעבוד גם כאן? בבוקר של עבודה, בנסיעה לסידורים, ביום גשום, וכאשר נתקלים בבעיה. תכנון רילוקיישן נכון מתחיל מבחירת הדירה האופטימלית עבורכם, זהו הבסיס שממנו תבנו את החיים החדשים שלכם.
נכס נופש בקפריסין – לא רק חלום, אלא החלטה שצריך לתכנן
ישראלים רבים משדרגים את החופשה שלהם על ידי זה שהם קונים נכס נופש בקפריסין, וכך הם לא צריכים להיות תלויים בהזמנה של בית מלון כל פעם מחדש, כי כבר יש להם מקום קבוע משלהם.
מעבר לנוחות הזו יש עוד יתרון – מרגישים פחות כאורחים ויותר כבני המקום, כל החוויה משתנה מפני שאתם מתחילים להכיר גם אזורים אחרים שתיירים לא מגיעים אליהם, להכיר את האנשים המקומיים וליצור שגרה מעבר למסלול התיירותי. ואז זה כבר לא ביקורים קצרים אלא חיבור חזק יותר למקום.
כמו כן לנכס הזה יש גם פוטנציאל להשכרה, בעיקר לטווח קצר. ברוב ימות השנה כאשר אתם לא נמצאים בו אפשר להשכיר אותו לתיירים אחרים. כך החופשה שלכם הופכת גם להכנסה ולא רק להוצאה, ופעמים רבות ככה השוכרים עצמם מממנים לכם את החופשות.
לפני שקונים נכס בקפריסין: השאלות החשובות שצריך לשאול
האם זה נכון שנכס זול יותר בקפריסין אומר שזו עסקה טובה יותר?
ממש לא, ישראלים רבים מתפתים למחיר הנמוך אך בסופו של דבר עלולים להיתקע עם נכס שאינו נותן ביצועים טובים בתחום ההשכרה, או שהוא מיושן מדי וצריך לעבור שיפוץ ייסודי, או שפשוט לא נוח לגור בו. למרות שלכאורה נראה שכדאי לשלם פחות בהתחלה, צריך לראות גם מה קורה אחרי הרכישה, וגם בטווח הארוך.
האם כדאי להגיע לקפריסין לסיור נכסים ולסגור עסקה באותו ביקור?
כן, זה בהחלט אפשרי. הרבה משקיעים מגיעים בבוקר לקפריסין, עושים סיור בין הנכסים השונים, משלמים את הפיקדון ואז חוזרים לישראל ומשם מנהלים את המשך הרכישה. לעומתם יש ישראלים שמגיעים קודם לסיור מקדים – הם לאו דווקא מתמקדים בנכסים, אלא יותר בהתרשמות מהסביבה הכללית, ואז בביקור הבא יש להם יותר ביטחון שהם עושים את הרכישה הנכונה.
האם נכס ליד הים הוא תמיד הבחירה הכי טובה בקפריסין?
לא, וזהו אחד המיתוסים הגדולים בתחום הנדל"ן בקפריסין. זה אומנם יתרון אבל זה לא מתאים לכל אחד, גם בקרב הקפריסאים עצמם, לא כולם גרים קרוב לים. כאשר גרים באופן קבוע באזור מסוים מגלים שצריכים דברים אחרים חוץ מהים כמו: בתי מרקחת, רופאים, מכולות שכונתיות, חדרי כושר, קניונים ושירותים עירוניים.
למה יש נכסים בקפריסין שנראים מצוין באינטרנט אבל פחות מרשימים במציאות?
התמונות תמיד מראות את הצד היותר טוב של הדירה והם גם מלוטשות ומעובדות. צילומים מקצועיים לא תמיד מדגישים את כל מה שאתם חייבים לדעת על הדירה לפני הרכישה. כמו כן לא תמיד ניתן לראות מה יש מסביב כמו חנייה, בריכה, רחוב, בתים אחרים ועוד. חשוב מאוד לבקר בנכס עצמו ולהתרשם ולא לקנות רק דרך האינטרנט.
האם אפשר לנהל נכס בקפריסין כשגרים בישראל?
כן, אבל זה לא פשוט ולרוב גם עולה כסף. העניין הוא שלא המרחק הוא הבעיה, אלא איך לבנות מערכת מסודרת של הנכס שלכם. צריך להגדיר בדיוק כיצד מטפלים ומתחזקים אותו ומי עושה כל פעולה. הכנה נכונה יכולה לתת לכם סדר ושקט להרבה זמן. בגדול חברות ניהול נכסים עושות את זה ובדרך כלל גובות כ 10% מדמי השכירות החודשיים.
האם כדאי לקנות נכס בקפריסין לפני שמכירים את האזור?
לא, עדיף להכיר את האזור באופן אישי, וגם לא להסתמך על תמונות או סרטונים מהאינטרנט וגם לא על חוויות של אחרים, כי לכל אחד יש דעה אחרת. מעבר לסיור נכסים תמיד כדאי גם ללכת לבד ברחובות, להיכנס לעסקים הקטנים שבמקום, לדבר עם האנשים המקומיים ולהבין את המצב.
האם קפריסין מתאימה לכל מי שרוצה לעזוב את ישראל?
כן, אבל חשוב לדעת למה אתם נכנסים. לקפריסין יש הרבה מה להציע בתחום הרילוקיישן והרבה מאוד אנשים מכל העולם ובעיקר מאירופה מהגרים אליה. לרוב אלו הם משפחות מבוססות שמעוניינים ברמת חיים גבוהה. חשוב להבהיר שזה לא פתרון מהיר לכולם וגם צריך להסתגל לקצב החיים האיטי, שירותים, שפה, בירוקרטיה ועוד הרגלים.
רוצים לקנות נכס בקפריסין? מתחילים מהחלטה נכונה, לא רק מנכס יפה
קניית נדל״ן בקפריסין היא לא רק בחירה של נכס, אלא החלטה שדורשת היכרות עם השטח והתאמה למטרות שלכם. בין אם אתם מחפשים השקעה, בית שני, רילוקיישן או נכס נופש, חשוב להבין את השוק לפני שמתקדמים.
רוצים לדעת מה חשוב לבדוק לפני שאתם קונים נכס בקפריסין? השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר וקבלו כיוון ברור יותר לקראת הרכישה.